Hausverkauf: Welche Steuern fallen an?

Ihr Hausverkauf kann in bestimmten Fällen steuerpflichtig sein – insbesondere, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Kalenderjahre liegen oder Ihre Immobilie vermietet wurde. Steuerlich relevant wird der Hausverkauf also vor allem, wenn Sie mit dem Verkauf einen Gewinn erzielen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche steuerlichen Aspekte beim Hausverkauf zu beachten sind, wie Sie die Steuern berechnen und wann Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie Ihr Haus oder Grundstück innerhalb von 10 Kalenderjahren verkaufen – außer es diente zur Eigennutzung.
• Veräußerungsgeschäfte mit Gewinn können steuerpflichtig sein, Verluste unter Umständen steuerlich anrechenbar.
• Die Grunderwerbsteuer zahlt immer der Käufer, die Spekulationssteuer hingegen der Verkäufer.
• Bei Scheidung, Erbschaft oder Schenkung gelten steuerliche Sonderregeln.
• Prüfen Sie vor dem Immobilienverkauf, wie sich Ihre individuelle Steuerlastsenken lässt und ob Sie im Zweifel mit dem Verkauf warten sollten.

Die Spekulationssteuer bei Hausverkauf

Die Spekulationssteuer gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf eines Hauses oder unbebauten Grundstücks weniger als zehn Jahre liegen und das Objekt nicht ausschließlich in den letzten zwei Jahren von Ihnen selbst bewohnt wurde. Diese zehn Kalenderjahre sind die sogenannte Spekulationsfrist, welche ab dem vom Notar beurkundeten Kaufdatum gilt. Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb dieser Zeitspanne und war sie vermietet oder nicht ausschließlich selbst genutzt, wird auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer fällig. Die Höhe richtet sich nach dem Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % vom Verkaufsgewinn.

Eine Ausnahme ist die 2+1-Regel: Haben Sie das Haus in den zwei vorangegangenen Jahren und im Jahr des Verkaufs selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer, auch wenn der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre erfolgt.

Hausverkauf innerhalb der Familie: Auch hier Steuern einplanen

Selbst bei Verkäufen im Familienkreis kann das Finanzamt mitverdienen. Entscheidend ist, ob es sich steuerrechtlich um einen Verkauf, eine Schenkung oder eine Erbschaft der Immobilie handelt. Unter Umständen kann auch hier die Spekulationssteuer anfallen – etwa wenn das Objekt nicht selbst genutzt wurde.

Hausverkauf nach Scheidung: Diese Steuern sind zu beachten

Wird das gemeinsame Haus im Rahmen einer Scheidung verkauft, bleibt der Verkauf häufig steuerfrei – sofern einer der Ehepartner die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt hat und keine Übertragung ohne Verkauf im Zuge der Scheidung stattfand.

Steuern bei Hausverkauf nach Erbe zahlen

Erben Sie eine Immobilie, übernehmen Sie auch die steuerlichen Fristen des Erblassers. Das heißt auch in diesem Fall gilt die Spekulationsfrist: Ist das Haus bereits seit mehr als zehn Jahren im Besitz des Verstorbenen oder wurde es selbst zu Wohnzwecken genutzt, kann der Verkauf steuerfrei sein. Ansonsten fällt die Spekulationssteuer an. Zusätzlich kann, je nach Verwandtschaftsverhältnis, Erbschaftssteuer fällig werden.

Steuer bei Hausverkauf berechnen

Die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer richtet sich nach dem Veräußerungsgewinn. Diesen können Sie mit einer einfachen Formel selber Berechnen:

Verkaufspreis – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Werbungskosten) = Veräußerungsgewinn

Beispielrechnung:

• Kaufpreis: 250.000 €
• Nebenkosten (Notar, Makler etc.): 20.000 €
• Renovierungskosten: 10.000 €
• Verkaufspreis: 350.000 €
• Veräußerungsgewinn: 70.000 €

Bei einem Steuersatz von 30 % (als Beispiel) müssten also ca. 21.000 € Steuern gezahlt werden.

Tipp: Unter Umständen können Sie auch einen Verlust aus einem Immobilienverkauf steuerlich geltend machen – etwa bei sinkenden Marktpreisen. Verluste aus Veräußerungsgeschäften können mit Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen oder Kapitalerträgen verrechnet werden.

Steuern sparen beim Hausverkauf

Für private Veräußerungsgewinne gilt ein Freibetrag von 600 Euro. Liegt Ihr Gewinn darunter, bleibt er steuerfrei. Auch bei Eigennutzung (mindestens im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren) Ihrer Immobilie entfällt die Steuer.

In diesen Fällen können Sie Ihr Haus in der Regel steuerfrei verkaufen:

• Bei Eigennutzung: Wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden vorigen Kalenderjahren selbst bewohnt haben (2+1-Regel).
• Nach Ablauf der Spekulationsfrist (nach 10 Jahren) 
• Bei geerbten Immobilien: Wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt oder länger als 10 Jahre besessen hat.

Durch weitere Maßnahmen wie eine Schenkung, einen rechtzeitigen Vorvertrag oder die Berücksichtigung abzugsfähiger Kosten können Sie die Steuerlast zusätzlich senken. Denn wenn Ihr Hausverkauf steuerpflichtig ist, können Sie bestimmte Ausgaben vom Verkaufsgewinn abziehen. 

Dazu zählen unter anderem:

• Maklerkosten
• Notarkosten für den Verkauf
• Kosten für die Grundbuchänderungen nach dem Verkauf
• Werbeanzeigen für das Verkaufsangebot
• Kosten für ein Wertgutachten

Diese Ausgaben reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn und damit Ihre Steuerlast.

FAQ: Häufige Fragen zu Steuern bei Hausverkauf

Hier finden Sie weitere wichtige Fragen zum Immobilienverkauf im Überblick:

Wer zahlt die Steuer beim Immobilienverkauf?

Sie als Verkäufer oder Verkäuferin zahlen die Spekulationssteuer auf den Gewinn vom Verkauf. Der Käufer oder die Käuferin zahlt die Grunderwerbsteuer, die im Bundesland Nordrhein-Westfalen bei 6,5 % des Kaufpreises liegt.

Wie viele Immobilien kann man steuerfrei verkaufen?

Laut der “Drei-Objekt-Grenze” bleiben bis zu drei Verkäufe in fünf Jahren steuerlich privat. Überschreiten Sie diese Grenze, unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Handel mit Immobilien und Sie müssen mehr Steuern zahlen.

Unterscheiden sich die Steuern bei privatem und gewerblichem Hausverkauf?

Wenn Sie als Eigentümer oder Eigentümerin innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, gilt dies steuerlich oft als gewerblicher Grundstückshandel. In diesem Fall ist zusätzlich die Gewerbesteuer sowie die Umsatzsteuer zu zahlen und zwar auch bei von Ihnen selbst genutzten Objekten. Der Übergang vom privaten zum gewerblichen Veräußerungsgeschäft ist dabei fließend und sollte im Zweifel von Ihnen mit einem Steuerberater bzw. einer Beraterin geklärt werden, um weitere Kosten beim Immobilienverkauf zu vermeiden.